Tùy theo cấu trúc tổ chức phòng ban trong mỗi doanh nghiệp mà bộ phận lập FS sẽ khác nhau. Thông thường là nhân sự của Phòng Đầu tư, Phòng Tài chính, Phòng Dự án, Phòng Phát triển dự án… Những nhân sự này thường có chuyên môn về Tài chính, Kỹ sư kinh tế, Quản lý dự án…

Những người có chuyên môn khác nhau đều có thể theo học FS dự án bất động sản để phục vụ các mục đích khác nhau: đáp ứng chuyên môn, thay đổi công việc, bổ trợ cho lĩnh vực chính… Vì vậy, có nhiều nhân sự trong các phòng ban hoặc tổ chức khác nhau đều có thể theo học lĩnh vực này: Nhân viên ngân hàng, kỹ sư kinh tế, kỹ sư dự toán, nhân viên kinh doanh, nhân viên môi giới, nhân viên tài chính…

Tổng mức đầu tư dự án theo quy định nhà nước bao gồm các chi phí: Chi phí Đất, chi phí Xây dựng & Thiết bị, chi phí Tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí Quản lý dự án, chi phí Khác, chi phí Dự phòng. Thông thường Bộ Xây dựng thường cập nhật suất đầu tư xây dựng 1-2 năm/lần để điều chỉnh phù hợp giá thị trường (ví dụ Quyết định số 610/QĐ-BXD ngày 13/07/2022 về việc công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2021). Tuy nhiên, quy định này thường không chi tiết hóa về các hạng mục xây dựng, như đơn giá xây hầm, cọc móng, kết cấu thân, phần hoàn thiện… Về thực tế, ta có thể áp dụng suất Xây dựng & Thiết bị theo quy định Bộ Xây dựng, điều chỉnh phân bổ cho các hạng mục riêng lẻ. Ngoài ra có thể áp dụng thêm hệ số điều chỉnh đối với từng phân khúc sản phẩm, như căn hộ cao cấp, trung lưu, nhà ở xã hội. Việc điều chỉnh theo hệ số có thể thay đổi tùy theo thị trường, kinh nghiệm quản trị dự án của chủ đầu tư, nhu cầu thị trường…

Cần lưu ý các quy định về xây dựng: Hệ số sử dụng đất tối đa, mật độ xây dựng (phần đế, phần tháp), chiều cao xây dựng, chỉ tiêu dân số, khoảng lùi công trình, mật độ đường giao thông, mật độ công viên cây xanh… Các chỉ tiêu trên cần phải được cân đối trong tính toán và đưa vào tính hết trong FS.

Việc xây dựng tầng hầm tòa cao tầng rất đắt đỏ, càng xây nhiều hầm thì đơn giá trung bình càng cao. Vì vậy, nếu dự án ở vị trí mặt tiền đường lớn phù hợp làm mặt bằng sàn thương mại dịch vụ lớn thì có thể ưu tiên xây 1-2 hầm và khoảng 5 tầng thương mại (nếu ở vị trí đắc địa trong trung tâm thì có thể xây nhiều hầm hơn và kết hợp làm sàn thương mại trong hầm). Nếu dự án ở vị trí đường trung bình, không phải trung tâm thì có thể cân nhắc xây 1 hầm, tầng trệt làm các căn shophouse, các tầng lửng, 2-3 làm bãi đỗ xe, tầng 4-5 có thể làm các khu tiện ích. Như vậy sẽ tiết kiệm chi phí, tối đa hóa diện tích hữu dụng và doanh thu bán hàng.

Các thông số hiệu quả thường được dùng để đánh giá trong dự án là NPV, IRR, thời gian hoàn vốn có chiết khấu, ROI, ROE, ROS. Tuy nhiên, để xác định thông số nào là quan trọng thì còn tùy vào loại hình dự án. Ví dụ như đối với dự án bán sản phẩm (bán căn hộ, đất nền, nhà phố, biệt thự…) thì IRR và ROI có thể là 2 chỉ số quan trọng. Các chỉ số này có thể khác nhau tùy vào giai đoạn thị trường và yêu cầu chủ đầu tư. Ví dụ trong giai đoạn thị trường tốt thì IRR có thể yêu cầu mức trên 25-30%, ROI 15-20% (cho toàn bộ vòng đời dự án). Tuy nhiên, tương ứng đối với dự án dạng vận hành sản phẩm (cho thuê khách sạn, resort, đất khu công nghiệp…) thì Thời gian hoàn vốn có chiết khấu và IRR lại có giá trị quan trọng hơn, vì đặc thù vòng đời dự án kéo dài hàng chục năm. Ví dụ Thời gian hoàn vốn có chiết khấu có thể yêu cầu không được dài hơn 10 năm, IRR ở mức 15 – 25%.

Thông thường thì GIÁ ĐẤT đầu vào (giá chuyển nhượng, thuế sử dụng đất, giá đền bù và giải phóng mặt bằng…), chi phí đầu tư XÂY DỰNG & THIẾT BỊ, GIÁ BÁN đầu ra là 3 thông số quan trọng nhất quyết định hiệu quả dự án, và thực tế người ta thường tính toán độ nhạy hiệu quả dự án dựa trên 3 thông số này. Ngoài ra, còn có các thông số quan trọng như công suất kinh doanh (tỷ lệ bán hàng, cho thuê), vốn & lãi vay ngân hàng, cách thiết kế sản phẩm (tỷ lệ thương phẩm, tỷ lệ chi phí vận hành (bán hàng & quản lý doanh nghiệp), doanh thu các dịch vụ phụ trợ (F&B, hồ bơi, gym…) cũng là các thông số quan trọng để tăng hiệu quả dự án.

Khi đánh giá 1 dự án góp vốn hoặc chuyển nhượng, người ta thường đánh giá đầu tiên các yếu tố sau: Vị trí, diện tích, giao thông kết nối các trục trung tâm, tiện ích hiện hữu (chợ, trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện…), chỉ tiêu xây dựng hiện hữu (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao, dân số…), quy hoạch tiềm năng (hạ tầng giao thông, khu công nghiệp, khu du lịch, các dự án trọng điểm…), giá góp vốn & chuyển nhượng, tiến trình thanh toán… Sau khi có đánh giá sơ bộ các yếu tố trên, người ta sẽ tiến hành tính toán các thông số hiệu quả dự án cụ thể.

Loại sản phẩm bán hàng và vận hành thường có yêu cầu về thông số hiệu quả dự án khác nhau. Tùy theo mục đích mà ta có thể phân tích tổng hợp hoặc riêng lẻ. Ví dụ nếu nhằm cân đối ngân sách, phục vụ hồ sơ pháp lý, vay vốn ngân hàng, gọi vốn thì có thể đánh giá dòng tiền tổng hợp. Tuy nhiên, điều này khó đánh giá được riêng biệt loại sản phẩm nào mang lại hiệu quả dòng tiền tốt nhất, nhằm điều chỉnh lại chính sách và chiến lược. Vì vậy, có thể thực hiện cùng lúc 2 loại FS để phân tách được hiệu quả sản phẩm tốt nhất. Về chi phí chung như chi phí đất, chi phí pháp lý, chi phí quan hệ, lãi vay… ta cũng có thể phân bổ theo diện tích đất của sản phẩm.

Trong lĩnh vực tài chính dự án, dòng tiền thường trải dài theo năm, trong khi giá trị tiền tệ theo thời gian thì thay đổi, bởi yếu tố của lãi suất, chi phí cơ hội. Trong lĩnh vực sản xuất, người ta thường tính hệ số chiết khấu bằng chỉ số WACC, nghĩa là chỉ số bình quân được tính bởi số tiền vay vốn, vốn chủ sở hữu, lãi suất vay, chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu. Tuy nhiên trong lĩnh vực dự án bất động sản người ta thường không tính bằng cách này. Thông thường các chủ đầu tư áp lãi vay ngân hàng để làm hệ số chiết khấu, vì đặc thù dự án này thường sử dụng đòn bẩy vốn ngân hàng cao, kể cả vốn thanh toán của khách hàng cũng sử dụng đòn bẩy ngân hàng, trong khi chủ đầu tư thường đưa ra các chính sách ưu đãi ân hạn gốc & lãi đến khi nghiệm thu bàn giao sản phẩm (nghĩa là chủ dự án vẫn gánh luôn phần này).

1.     Công nhận chủ đầu tư

2.     Đăng ký đầu tư Dự án

3.     Đền bù – giải tỏa – tái định cư

4.     Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp lần gần nhất

5.     Nhiệm vụ quy hoạch

6.     Chứng chỉ quy hoạch (giấy phép quy hoạch)

7.     Hê duyệt Quy hoạch tỉ lệ 1/500

8.     Thỏa thuận Tổng mặt bằng & Phương án kiến trúc

9.     Điều chỉnh quy hoạch

10.  Công bố quy hoạch

11.  Chấp thuận đầu tư

12.  Phê duyệt Dự án đầu tư

13.  Ký quỹ

14.  Chuyển mục đích sử dụng đất

15.  Giao đất

16.  Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Chủ đầu tư

17.  Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua.

18.  Chuyển nhượng Dự án

19.  Thỏa thuận đấu nối hạ tầng

20.  Xin phép san lấp

21.  Xin phép xây dựng hạ tầng

22.  Nghiệm thu hạ tầng theo tiến dộ Dự án

23.  Thẩm duyệt thiết kế cơ sở

24.  Thẩm duyệt Thiết kế Thi công